با چه
روش‌های عملی از نظر شما می‌توان بورس و مسكن را آشتی داد؟ ابزارهای مالی مناسب
برای این اقدام را چه می‌دانید؟
از آنجا
كه در شرایط فعلی تقاضای خرید مسكن تا حدودی با هدف سرمایه‌گذاری صورت می‌پذیرد
بنابراین، پاسخ به این خواست مردم از طریق بازار سرمایه می‌تواند به نحوی در
مدیریت تقاضای خرید مسكن تاثیرگذار باشد. این موضوع نیازمند اطلاع‌رسانی قابل توجه
و آگاه‌سازی عموم مردم نسبت به مزایای بورس برای ورود به سرمایه‌گذاری در حوزه
مسكن در مقایسه با سرمایه‌گذاری در مسكن به طور سنتی و مستقیم است.
با عنایت
به قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید كه بستر مناسبی برای فعالیت‌های نوین
در بازار سرمایه را فراهم آورده است، در صورتی كه جهت‌گیری تامین مالی پروژه‌های
ساختمانی، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه باشد، این امر می‌تواند به مشاركت
مردم در بازار مسكن از طریق ابزارهای بازار سرمایه كمك شایانی نماید.
رونق
معاملات اوراق تسهیلات مسكن و ابزارهای مالی جدید از جمله صندوق‌های زمین و
ساختمان و طراحی مدل‌های جدید نظیر
(fund of funds) در حوزه ساخت و ساز نیز می‌توانند به عنوان شیوه‌های تامین
مالی می‌توانند منجر به تعامل این دو بازار گردند.
آیا ورود
تسهیلات مسكن به فرابورس را اقدامی در راستای جذب سرمایه‌گذاران مسكن به بورس و
آشنایی بیشتر با بازار سهام می‌دانید؟
این
اقدام از طرف شركت فرابورس و بانك مسكن و با هدف شفاف سازی و یكسان نمودن قیمت این
تسهیلات صورت گرفت و منجر به ارتباط بیشتر عرضه كنندگان و متقاضیان امتیاز تسهیلات
مسكن شده و دسترسی به اوراق نیز آسان تر شد. از مهم‌ترین دستاوردهای این اقدام می‌توان
به حذف واسطه گری در اعطای تسهیلات بانك مسكن اشاره كرد.
وجود
چنین سازوكاری باعث شد تا نرخ مرجعی برای این اوراق بوجود آمده و اطمینان نسبی بین
سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از این تسهیلات به وجود آید. نكته قابل توجه
دیگر اینكه نوسانات قیمتی و حجم مبادلات این اوراق می‌تواند به عنوان یك عامل
منعكس‌كننده فضای بازار مسكن كشور در تصمیم‌گیری‌ها مد نظر قرار داشته باشد.
نحوه
كاركرد صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟ مزایا و چالش‌های آن برای سرمایه‌گذاران
خرد كدام است؟
بر اساس
ضوابط تاسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، صندوق، شخص
حقوقی است كه با اخذ مجوز از سازمان تاسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران
داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. پس از
فروش واحدهای ساختمانی پروژه، عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران تقسیم
خواهد شد. اگر بخواهیم به طور خلاصه مزایای سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق را
برشمریم، می‌توان به موارد زیر اشاره كرد:
• ایجاد تنوع در
سبد سرمایه‌گذاری.
• ورود به سرمایه‌گذاری
در بازار مسكن با سرمایه كم و بهره‌مندی از سود مناسب.
• نقدشوندگی این
نوع سرمایه‌گذاری به واسطه وجود بازارگردان.
• كاهش ریسك مشاركت‌های
سنتی در بازار مسكن.
در
ارتباط با چالش‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها هم لازم به ذكر است كه این نوع
سرمایه‌گذاری با توجه به ماهیت آن، نیازمند نگاه بلندت مدت است. این موضوع از آن
حیث اهمیت دارد كه اساسا كسب بازده از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسكن پس از فروش
واحدهای ساختمانی محقق می‌شود. هر چند بازار سرمایه از طریق این ابزار امكان
نقدشوندگی را فراهم كرده است. به علاوه می‌توان به مواردی نظیر ریسك كاهش قیمت
مسكن، تاخیر در اجرای پروژه ساختمانی و یا طولانی شدن فرآیند فروش و احدهای
ساختمانی به عنوان چالش‌های این نوع سرمایه‌گذاری اشاره نمود كه مستقیما دارندگان
واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
صندوق‌های
زمین و ساختمان از سه سال پیش در دستور كار بوده‌اند اما هیچ گاه اجرایی نشده‌اند.
(در مورد صندوق چشمه و آسمان اردبیل وعده‌های زمانی قبلی محقق نشده است.) موانع عملی
در راستای اجرایی شدن صندوق‌ها چیست و چگونه موانع مزبور می‌تواند رفع شود؟
صندوق‌های
زمین و ساختمان از جمله صندوق‌های «پروژه محور» هستند و با توجه به ماهیت متفاوت
آن از صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود طبیعتا برای راه‌اندازی با موانعی مواجه است
كه می‌تواند ناشی از موارد زیر باشد:
الف- عدم
اطلاع‌رسانی موثر در خصوص سازوكارهای اجرایی و نظارتی این ابزار برای سرمایه‌گذاران
و متقاضیان استفاده از این روش كه در برخی مواقع منجر به عدم موافقت مالك زمین
برای انتقال زمین به نام صندوق می‌شود.
ب- عدم
وجود شفافیت در بخشی از فرآیندهای اجرایی نظیر موضوع معاملات ثانویه، قوانین
مالیاتی نقل و انتقال ساختمان، محدودیت‌های شیوه واگذاری در پایان پروژه(به طور
خاص مزایده) و هزینه‌های اركان.
ج-
طولانی شدن فرآیند هماهنگی كلیه اركان كه این موضوع نیز به نوعی ناشی از عدم آگاهی
سازمان‌ها و نهادهای مختلف به الزامات، مسوولیت‌ها، محدودیت‌ها و ریسك‌های ناشی از
ورود به این حوزه جدید بوده و تا حدودی تحت تاثیر دو عامل قبلی است.
د- این
ابزار جدید، فاقد ضامن سودآوری می‌باشد (كه با توجه به ماهیت صندوق صحیح است.)
لیكن با توجه به حاكمیت پر رنگ موضوع تضمین بر بازار سرمایه كشور و تاثیر قابل
توجه آن بر مشاركت عموم مردم، در صورتی كه بتوان با اضافه نمودن این ركن و كسب
موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، حداقل سودآوری صندوق را به صورت سالانه تعیین
كرد، به نظر می‌رسد بتواند به عنوان مشوقی برای راه‌اندازی این ابزار مالی نوین
مورد استفاده قرار گیرد.
در این
میان سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولی اصلی توسعه ابزارها و نهادهای
مالی باید این موارد را مورد توجه خاص قرارداده و از طریق جلب نظرات افراد صاحب
نظر و فعال در این حوزه نسبت به آگاه‌سازی نهادهای مختلف به مزایای این صندوق‌ها
اقدام نماید. البته سایر نهادهای مالی از جمله شركت‌های كارگزاری و مشاور سرمایه‌گذاری
نیز باید در این ارتباط نقش فعال‌تری داشته و اطلاع‌رسانی بیش از پیش در خصوص این
ابزار جدید نمایند. علاوه بر اینها، با توجه به اینكه یكی از ذی‌نفعان اصلی راه‌اندازی
این نوع صندوق، شركت‌های ساختمانی فعال در این صنعت می‌باشند بنابراین، این شركت‌ها
نیز باید این رویكرد جدید تامین مالی پروژه‌های ساختمانی را مورد استقبال قرار
داده و استفاده از این شیوه را به عنوان مطالبه از بازار سرمایه كشور پیگیری كنند.
آیا برای
كسی كه قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسكن (نه به لحاظ تقاضای مصرفی) را دارد، خرید
سهام انبوه سازان در بورس می‌تواند جایگزین مناسبی با بازدهی مشابه یا بهتر باشد؟
در صورتی
كه روند تقاضای واقعی مسكن در سال‌های آینده با توجه به تركیب سنی جامعه افزایشی
ارزیابی شود و سایر مولفه‌های تاثیرگذار بر روی آن همچون نرخ مواد مصرفی، عدم
رونق در بازارهای موازی و... تداوم یابد و افزایش عرضه مسكن در مقیاس برنامه‌ریزی
شده نتواند سدی بر رشد قیمتی و رونق در بازار مسكن تلقی گردد، انتظار رشد قیمتی
سهام شركت‌های این گروه در بورس امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. در این صورت، سهام
شركت‌های دارای پروژه‌های هدفمند با توجه به ركود حاكم بر قیمت سهام شركت‌های آنان
در سال‌های اخیر می‌تواند رقیب مهمی برای خرید دارایی فیزیكی یعنی خود مسكن به
لحاظ كسب سود محسوب شوند. توجه داشته باشیم بهای تمام‌شده پایین‌تر برخی پروژه‌های
شركت‌های ساختمانی كه از سال‌های قبل آغاز شده است موجب می‌شود، پتانسیل شناسایی
سود بالاتر از خرید مسكن به قیمت روز وجود داشته باشد؛ ولی مطمئنا نوسانات و روند
كلی هر دوی این فرصت‌های سرمایه‌گذاری، تابع شرایط كلی حاكم بر این صنعت خواهد بود.
پیش‌بینی
شما از حركت قیمت مسكن و بازدهی بورس در افق یك سال آینده چیست؟
صنعت
ساختمان تنها یكی از صنایع فعال در كشور است بنابراین، تعداد مولفه‌های تاثیرگذار
بر كلیت بازار بورس - متشكل از صنایع گوناگون با ماهیت‌های متنوع -از تعداد مولفه‌های
تاثیرگذار بر صنعت ساختمان بسیار گسترده تر خواهند بود. همچنین مسائل سیاسی و
امنیتی داخلی و خارجی تاثیر بسیار كمتری بر وضعیت ساختمان در مقایسه با بورس برجای
می‌گذارند بنابراین ریسك سیستماتیك حاكم بر این دو بازار بسیار متفاوت است كه همین
موضوع، سرمایه‌گذاران با درجه ریسك‌پذیری متفاوت را به اتخاذ رویكرد‌های مختلفی
سوق خواهد داد. به این ترتیب برای افراد ریسك گریز كماكان سرمایه‌گذاری در بازار
مسكن مطلوب خواهد بود، هرچند با قبول ریسك بیشتر، بازار سهام نیز فرصت‌های سودآوری
جذابی را در اختیار علاقه‌مندان می‌گذارد
منبع :
http://bourse24.ir/news.php?id=27239
یا علی
