• مشکی
  • سفید
  • سبز
  • آبی
  • قرمز
  • نارنجی
  • بنفش
  • طلایی
انجمن ها > انجمن بورس > صفحه اول بحث
لطفا در سایت شناسائی شوید!
بورس (بازدید: 504)
چهارشنبه 23/9/1390 - 11:12 -0 تشکر 401246
مسکن با بورس چه ارتباطی دارد؟

مسكن چگونه با بورس پیوند می‌یابد؟


News Code:

نگاه اجمالی به عملكرد بورس اوراق بهادار تهران و بازار مسكن بیانگر آن است كه برخلاف تصور عامه مردم، بازدهی بازار سرمایه از برتری مطلقی نسبت به بازار مسكن برخوردار بوده است. با این وجود نزد اكثر سرمایه‌گذاران ایرانی، ورود به بازار مسكن و سرمایه‌گذاری در این بخش از مطلوبیت و عمومیت بیشتری برخوردار است.

استقبال فراگیر از بازار مسكن در حالی صورت می‌گیرد كه مطالعه آماری نشان می‌دهد كه شاخص بورس در دو دهه گذشته، هر سال حدود 30 درصد رشد داشته است اما افزایش سالانه ارزش مسكن در همین دوره 22 درصد بوده است. به‌‌رغم برتری بورس به لحاظ سودآوری، شاید همین علاقه عمومی مردم به بازار مسكن بوده كه مدیران ارشد بازار سرمایه را بر آن داشته تا راهی برای پیوند یافتن سرمایه‌گذاری در این دو حوزه بیابند. در این راستا، ایده صندوق‌های زمین و ساختمان از چند سال پیش در تالار شیشه‌ای پیچید تا بلكه مسكن پرطرفدار با بورس مهجور آشتی یابد؛ ایده‌ای كه در میدان عمل با چالش‌هایی مواجه شده و تاكنون عملی نشده است.

 

در گفت‌وگوی پیش‌رو كه از سوی دینیای اقتصاد با مهدی گودرزی، عضو هیات مدیره شركت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه صورت گرفته، مزایا و معایب هر یك از بازارهای مسكن و بورس بررسی و تشریح شده است.

این كارشناس فعال در زمینه طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان، همچنین ورود تسهیلات مسكن به فرابورس و نحوه كاركرد صندوق‌های زمین و ساختمان را توضیح داده است.

 

 

با وجود برتری قاطع بورس، چرا اذهان مردم نسبت به مسكن به مراتب مثبت‌تر از بورس است؟ برای تغییر این ذهنیت چه باید كرد؟

به طور سنتی این دیدگاه وجود دارد كه «مسكن ضرر ندارد». این نگاه در طول سالیان متمادی ایجاد شده است. سرمایه‌گذاران در بازار مسكن به دلایلی نظیر وجود مسكن در سبد خانوار به عنوان یكی از نیازهای اساسی، عینی بودن سرمایه‌گذاری، افزایش روند قیمت‌ها، عدم اندازه‌گیری ریسك و كم‌توجهی به بازارهای رقیب به این اعتقاد رسیده‌اند. حال می‌بایست با آگاه‌سازی مردم نسبت به مفاهیم سرمایه‌گذاری (ریسك، بازده، انتظار سودآوری و ...) امكان تغییر این دیدگاه را برای عموم مردم فراهم كرد.

تغییر نگاه مردم موضوعی است كه باید با برنامه‌ریزی بلندمدت انجام شود. نگاه مردم به بورس با مقوله سرمایه‌گذاری و سود آمیخته است، در حالی كه این نگرش نسبت به بازار مسكن با این شدت وجود ندارد و به طور عمده بر كاركردهای مسكن به عنوان محل سكونت و بیانگر شخصیت اجتماعی فرد و در ضمن ابزار سرمایه‌گذاری متمركز است. همچنین در دیدگاه عامیانه، رسوب سرمایه برای مدت طولانی در مسكن به آسانی پذیرفته می‌شود زیرا افراد به دوره‌های ركود و رونق مسكن آشنایی دارند؛ در حالی كه رسوب سرمایه در بورس و یا سایر كالاهای سرمایه‌ای همچون سكه و ارز كاملا متفاوت مورد ارزیابی قرار می‌گیرند و ركود در این بازارها به سرعت باعث اضطراب سرمایه‌گذار می‌شود؛ البته این نگرش از دیدگاه سرمایه‌گذاران غیر‌حرفه‌ای و حرفه‌ای تفاوت معناداری دارد

 

.

مزایا و معایب هر یك از بازارهای مسكن و بورس در برابر یكدیگر را چه می‌دانید؟

به منظور مقایسه این دو بازار باید فاكتورهای مختلفی مد نظر قرار گرفته و ارزیابی شوند. به عنوان مثال، سرعت نقدشوندگی در بازار سهام بیشتر از بازار مسكن است. از نظر حجم سرمایه‌گذاری هم طبیعتا بازار سهام این امكان را برای سرمایه‌گذاران فراهم كرده كه با حجم سرمایه اندك، فرصت سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد، در حالی كه ورود به بازار مسكن نیازمند سرمایه قابل توجه است؛ این موضوع موجب حذف ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسكن می‌شود. از بعد ریسك هم با عنایت به نوسانات بازار سرمایه و ماهیت آن و انتظار سودآوری فعالان بازار، می‌توان گفت كه ریسك سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بازار مسكن بیشتر است. از جمله معایب دیگر بازار مسكن می‌توان به عدم انسجام و شفافیت این بازار و قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در آن اشاره كرد

 

ادامه دارد...

پروردگارا آنگونه زنده ام بدار که نشکند دلی از زنده بودنم و آنگونه بمیران که به وجد نیاید کسی از نبودنم

چهارشنبه 23/9/1390 - 11:16 - 0 تشکر 401248

با چه روش‌های عملی از نظر شما می‌توان بورس و مسكن را آشتی داد؟ ابزارهای مالی مناسب برای این اقدام را چه می‌دانید؟

از آنجا كه در شرایط فعلی تقاضای خرید مسكن تا حدودی با هدف سرمایه‌گذاری صورت می‌پذیرد بنابراین، پاسخ به این خواست مردم از طریق بازار سرمایه می‌تواند به نحوی در مدیریت تقاضای خرید مسكن تاثیرگذار باشد. این موضوع نیازمند اطلاع‌رسانی قابل توجه و آگاه‌سازی عموم مردم نسبت به مزایای بورس برای ورود به سرمایه‌گذاری در حوزه مسكن در مقایسه با سرمایه‌گذاری در مسكن به طور سنتی و مستقیم است.

با عنایت به قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید كه بستر مناسبی برای فعالیت‌های نوین در بازار سرمایه را فراهم آورده است، در صورتی كه جهت‌گیری تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه باشد، این امر می‌تواند به مشاركت مردم در بازار مسكن از طریق ابزارهای بازار سرمایه كمك شایانی نماید.

رونق معاملات اوراق تسهیلات مسكن و ابزارهای مالی جدید از جمله صندوق‌های زمین و ساختمان و طراحی مدل‌های جدید نظیر (fund of funds) در حوزه ساخت و ساز نیز می‌توانند به عنوان شیوه‌های تامین مالی می‌توانند منجر به تعامل این دو بازار گردند.

آیا ورود تسهیلات مسكن به فرابورس را اقدامی در راستای جذب سرمایه‌گذاران مسكن به بورس و آشنایی بیشتر با بازار سهام می‌دانید؟

این اقدام از طرف شركت فرابورس و بانك مسكن و با هدف شفاف سازی و یكسان نمودن قیمت این تسهیلات صورت گرفت و منجر به ارتباط بیشتر عرضه كنندگان و متقاضیان امتیاز تسهیلات مسكن شده و دسترسی به اوراق نیز آسان تر شد. از مهم‌ترین دستاوردهای این اقدام می‌توان به حذف واسطه گری در اعطای تسهیلات بانك مسكن اشاره كرد.

وجود چنین سازوكاری باعث شد تا نرخ مرجعی برای این اوراق بوجود آمده و اطمینان نسبی بین سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از این تسهیلات به وجود آید. نكته قابل توجه دیگر اینكه نوسانات قیمتی و حجم مبادلات این اوراق می‌تواند به عنوان یك عامل منعكس‌كننده فضای بازار مسكن كشور در تصمیم‌گیری‌ها مد نظر قرار داشته باشد.

نحوه كاركرد صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟ مزایا و چالش‌های آن برای سرمایه‌گذاران خرد كدام است؟

بر اساس ضوابط تاسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، صندوق، شخص حقوقی است كه با اخذ مجوز از سازمان تاسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه‌ یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه، عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد. اگر بخواهیم به طور خلاصه مزایای سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق را برشمریم، می‌توان به موارد زیر اشاره كرد:

ایجاد تنوع در سبد سرمایه‌گذاری.

ورود به سرمایه‌گذاری در بازار مسكن با سرمایه كم و بهره‌مندی از سود مناسب.

نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری به واسطه وجود بازارگردان.

كاهش ریسك مشاركت‌های سنتی در بازار مسكن.

در ارتباط با چالش‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها هم لازم به ذكر است كه این نوع سرمایه‌گذاری با توجه به ماهیت آن، نیازمند نگاه بلندت مدت است. این موضوع از آن حیث اهمیت دارد كه اساسا كسب بازده از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسكن پس از فروش واحدهای ساختمانی محقق می‌شود. هر چند بازار سرمایه از طریق این ابزار امكان نقدشوندگی را فراهم كرده است. به علاوه می‌توان به مواردی نظیر ریسك كاهش قیمت مسكن، تاخیر در اجرای پروژه ساختمانی و یا طولانی شدن فرآیند فروش و احدهای ساختمانی به عنوان چالش‌های این نوع سرمایه‌گذاری اشاره نمود كه مستقیما دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

صندوق‌های زمین و ساختمان از سه سال پیش در دستور كار بوده‌اند اما هیچ گاه اجرایی نشده‌اند. (در مورد صندوق چشمه و آسمان اردبیل وعده‌های زمانی قبلی محقق نشده است.) موانع عملی در راستای اجرایی شدن صندوق‌ها چیست و چگونه موانع مزبور می‌تواند رفع شود؟

صندوق‌های زمین و ساختمان از جمله صندوق‌های «پروژه محور» هستند و با توجه به ماهیت متفاوت آن از صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود طبیعتا برای راه‌اندازی با موانعی مواجه است كه می‌تواند ناشی از موارد زیر باشد:

الف- عدم اطلاع‌رسانی موثر در خصوص سازوكارهای اجرایی و نظارتی این ابزار برای سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از این روش كه در برخی مواقع منجر به عدم موافقت مالك زمین برای انتقال زمین به نام صندوق می‌شود.

ب- عدم وجود شفافیت در بخشی از فرآیندهای اجرایی نظیر موضوع معاملات ثانویه، قوانین مالیاتی نقل و انتقال ساختمان، محدودیت‌های شیوه واگذاری در پایان پروژه(به طور خاص مزایده) و هزینه‌های اركان.

ج- طولانی شدن فرآیند هماهنگی كلیه اركان كه این موضوع نیز به نوعی ناشی از عدم آگاهی سازمان‌ها و نهادهای مختلف به الزامات، مسوولیت‌ها، محدودیت‌ها و ریسك‌های ناشی از ورود به این حوزه جدید بوده و تا حدودی تحت تاثیر دو عامل قبلی است.

د- این ابزار جدید، فاقد ضامن سودآوری می‌باشد (كه با توجه به ماهیت صندوق صحیح است.) لیكن با توجه به حاكمیت پر رنگ موضوع تضمین بر بازار سرمایه كشور و تاثیر قابل توجه آن بر مشاركت عموم مردم، در صورتی كه بتوان با اضافه نمودن این ركن و كسب موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، حداقل سودآوری صندوق را به صورت سالانه تعیین كرد، به نظر می‌رسد بتواند به عنوان مشوقی برای راه‌اندازی این ابزار مالی نوین مورد استفاده قرار گیرد.

در این میان سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولی اصلی توسعه ابزارها و نهادهای مالی باید این موارد را مورد توجه خاص قرارداده و از طریق جلب نظرات افراد صاحب نظر و فعال در این حوزه نسبت به آگاه‌سازی نهادهای مختلف به مزایای این صندوق‌ها اقدام نماید. البته سایر نهادهای مالی از جمله شركت‌های كارگزاری و مشاور سرمایه‌گذاری نیز باید در این ارتباط نقش فعال‌تری داشته و اطلاع‌رسانی بیش از پیش در خصوص این ابزار جدید نمایند. علاوه بر اینها، با توجه به اینكه یكی از ذی‌نفعان اصلی راه‌اندازی این نوع صندوق، شركت‌های ساختمانی فعال در این صنعت می‌باشند بنابراین، این شركت‌ها نیز باید این رویكرد جدید تامین مالی پروژه‌های ساختمانی را مورد استقبال قرار داده و استفاده از این شیوه را به عنوان مطالبه از بازار سرمایه كشور پیگیری كنند.

آیا برای كسی كه قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسكن (نه به لحاظ تقاضای مصرفی) را دارد، خرید سهام انبوه سازان در بورس می‌تواند جایگزین مناسبی با بازدهی مشابه یا بهتر باشد؟

در صورتی كه روند تقاضای واقعی مسكن در سال‌های آینده با توجه به تركیب سنی جامعه افزایشی ارزیابی شود و سایر مولفه‌های تاثیر‌گذار بر روی آن همچون نرخ مواد مصرفی، عدم رونق در بازارهای موازی و... تداوم یابد و افزایش عرضه مسكن در مقیاس برنامه‌ریزی شده نتواند سدی بر رشد قیمتی و رونق در بازار مسكن تلقی گردد، انتظار رشد قیمتی سهام شركت‌های این گروه در بورس امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. در این صورت، سهام شركت‌های دارای پروژه‌های هدفمند با توجه به ركود حاكم بر قیمت سهام شركت‌های آنان در سال‌های اخیر می‌تواند رقیب مهمی برای خرید دارایی فیزیكی یعنی خود مسكن به لحاظ كسب سود محسوب شوند. توجه داشته باشیم بهای تمام‌شده پایین‌تر برخی پروژه‌های شركت‌های ساختمانی كه از سال‌های قبل آغاز شده است موجب می‌شود، پتانسیل شناسایی سود بالاتر از خرید مسكن به قیمت روز وجود داشته باشد؛ ولی مطمئنا نوسانات و روند كلی هر دوی این فرصت‌های سرمایه‌گذاری، تابع شرایط كلی حاكم بر این صنعت خواهد بود.

پیش‌بینی شما از حركت قیمت مسكن و بازدهی بورس در افق یك سال آینده چیست؟

صنعت ساختمان تنها یكی از صنایع فعال در كشور است بنابراین، تعداد مولفه‌های تاثیر‌گذار بر كلیت بازار بورس - متشكل از صنایع گوناگون با ماهیت‌های متنوع -از تعداد مولفه‌های تاثیر‌گذار بر صنعت ساختمان بسیار گسترده تر خواهند بود. همچنین مسائل سیاسی و امنیتی داخلی و خارجی تاثیر بسیار كمتری بر وضعیت ساختمان در مقایسه با بورس برجای می‌گذارند بنابراین ریسك سیستماتیك حاكم بر این دو بازار بسیار متفاوت است كه همین موضوع، سرمایه‌گذاران با درجه ریسك‌پذیری متفاوت را به اتخاذ رویكرد‌های مختلفی سوق خواهد داد. به این ترتیب برای افراد ریسك گریز كماكان سرمایه‌گذاری در بازار مسكن مطلوب خواهد بود، هرچند با قبول ریسك بیشتر، بازار سهام نیز فرصت‌های سودآوری جذابی را در اختیار علاقه‌مندان می‌گذارد

منبع :

http://bourse24.ir/news.php?id=27239

یا علی

پروردگارا آنگونه زنده ام بدار که نشکند دلی از زنده بودنم و آنگونه بمیران که به وجد نیاید کسی از نبودنم

برو به انجمن
فعالترین ها در هفته گذشته
انجمن فعال در هفته گذشته
مدیر فعال در هفته گذشته
آخرین مطالب
  • آلبوم تصاویر بازدید از کلیسای جلفای...
    آلبوم تصاویر بازدید اعضای انجمن نصف جهان از کلیسای جلفای اصفهان.
  • بازدید از زیباترین کلیسای جلفای اصفهان
    جمعی از کاربران انجمن نصف جهان، در روز 27 مردادماه با همکاری دفتر تبیان اصفهان، بازدیدی را از کلیسای وانک، به عمل آورده‌اند. این کلیسا، یکی از کلیساهای تاریخی اصفهان به شمار می‌رود.
  • اعضای انجمن در خانه شهید بهشتی
    خانه پدری آیت الله دکتر بهشتی در اصفهان، امروزه به نام موزه و خانه فرهنگ شهید نام‌گذاری شده است. اعضای انجمن نصف جهان، در بازدید دیگر خود، قدم به خانه شهید بهشتی گذاشته‌اند.
  • اطلاعیه برندگان جشنواره انجمن‌ها
    پس از دو ماه رقابت فشرده بین کاربران فعال انجمن‌ها، جشنواره تابستان 92 با برگزاری 5 مسابقه متنوع در تاریخ 15 مهرماه به پایان رسید و هم‌اینک، زمان اعلام برندگان نهایی این مسابقات فرارسیده است.
  • نصف جهانی‌ها در مقبره علامه مجلسی
    اعضای انجمن نصف جهان، در یك گردهمایی دیگر، از آرامگاه علامه مجلسی و میدان احیا شده‌ی امام علی (ع) اصفهان، بازدیدی را به عمل آوردند.